二审代理词

审判长、审判员、人民陪审员：

    青海恩泽律师事务所接受本案上诉人王某的委托，指派我们担任其与被上诉人杜某房屋租赁合同纠纷一案的二审诉讼代理人。今天依法出庭，参与本案的诉讼活动。

根据二审法院庭审调查和质证情况，以及法庭归纳的几个争议焦点，发表如下代理意见，请法庭予以采纳。

一、   关于上诉人行使合同约定解除权的问题。

根据双方提交及认可的20119月30日签订的《房屋租赁合同》的第六条约定“被上诉人如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”很显然，对于被上诉人的装修有了明确的约定，被上述人不能随意装修，需要装修首先需要得到上诉人的书面同意，而今被上诉人并没有按照约定合同，显然是违约行为。尽管合同上仅仅约定的可以要求恢复原状，并没有说明可以解除此合同工，但是根据合同法的目的及精神，如果一方的违约行为，致使另一方合同之目的不能实现，守约方可以解除合同，以保障其权利。在被上诉人违约装修及扩建厕所期间，将承租房屋地基破坏以及出现墙体大量的裂缝的是事实情况下，=上诉人可以依据此条约定行使合同解除权。以保障自身权益和社会公共利益。

二、   关于上诉人行使《合同法》第94条规定的法定解除权问题。

根据上诉人提交的照片，而且被上诉人在法庭上也承认、认可现在承租房屋出现裂缝以及部分地基下陷的事实，仅仅是对证据材料的关联系存在异议。上诉人的代理人认为，被上诉人在承租房屋周边挖水聚扩建厕所，以及打动开门，肯定是对承租房屋的地基有着很大影响的，房屋好端端的不可能自然下陷也不会自然的突然开多处的裂缝。这个从建筑学上分析，是肯定存在因果关联的，而如果是上诉人将房屋交付给被上诉人之时就是如此这般的话，试想被上诉人不可能承租此房屋，给自己添置麻烦，这个与情理不合。已经在法庭的几个证人的证词，很显然能够证明被上诉人扩建厕所以及装修房屋的过程中，给整个楼房造成了很大影响，甚至是房屋地基下陷、墙体出现多出且大的裂缝。那么上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内依然不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。《合同法》219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并且要求赔偿损失。《合同法》第94条第五项规定，其他违法法律规定的，可以行使法定解除权。而且《合同法》司法解释（二）第26条规定，合同成立后客观发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此，被上诉人没有经过上诉人书面同意的情况下擅自扩建厕所以及在房屋周边挖水聚，导致房屋地基下陷及墙体多处大量裂缝，致使房屋存在严重的安全隐患。上诉人行使法律上赋予的法定解除权有事实和法律依据。

三、   关于上诉人与被上诉人口头约定增加9000元租赁费的问题

上诉人与果洛总段房屋租赁合同在前，上诉人与被上诉人之间的租赁合同在后，那么果洛总段变更合同价款，增加租赁费。如果没有被上诉人的同意，上诉人显然是不会同意增加的。因为如果被上诉人不同意支付增加的租赁费的话，上诉人无形中就给自己增加负担。所有说被上诉人陈述的没有达成增加9000元租赁费的口头协议显然是不合常理的。而且证人证词证明达成此口头协议经过被上诉人同意的。至于证人证明效力，上诉人的代理人查遍所有的法条，所谓的利害关系人是指亲属一类的，本案的证人并不属于这类人。而且法律上规定的，一切知道案件事实的都有义务出庭作证，证人具有不可替代性。

   综上，代理人认为，上诉人依据合同约定以及法律规定请求法院解除合同有事实和法律依据。而且现在承租房屋处于危房状态，再不解除将危及到公共安全以及周边居民。请求合议庭综合考虑代理人发表的以上三个问题的代理意见，从本案事实，认真分析法律关系，正确使用法律出发，依法支持上诉人的上诉请求。

 以上代理意见，望能得到法庭的重视和采纳。